Темная тема
Рейтинг 0,0 / 5.0 (Голосов: 0)
Бетонное казино

Бетонное казино

Аннотация к книге Бетонное казино - Сергей Смирнов

Бетонное казино - Описание и краткое содержание к книге
Идея книги состоит в том, чтобы продемонстрировать читателю, насколько иррационально он подходит к вопросу приобретения или продажи недвижимости. Название самой книги – ироничная игра слов. Цель – показать, что многие «инвесторы в недвижимость» путают везение с реальным практическим опытом. На рынке недвижимости – как в казино: потерявших деньги всегда много больше, чем счастливчиков.

Бетонное казино - Страница 4

Вспомним базовые свойства недвижимости: в первую очередь недвижимость – это источник питания и природных ресурсов. Добавим сюда технические свойства, то есть транспортные коммуникации, и юридические, то есть статус земель, и в итоге получим то, что интересовало всех владельцев земель во все времена.

Как получить эту землю в своё владение? Обычно территорией овладевали путём разведывательного (географические открытия), силового (вооруженный путь) или политического захвата (идеологический путь).


Любая страна прежде всего – земельный участок. (Фото из фотобанка canva.com)


Теперь давайте дадим своё определение понятию “государство”:

Территория + Правящая группа лиц = Государство

Первая задача правителя – придание своему земельному участку ликвидной юридической характеристики. Другими словами, необходимо обозначение границ государства, правовое оформление и закрепление статуса. Правитель должен отстоять в мировом сообществе право на владение своей территорией – именно таким образом и получается государство. Получив под контроль государство, правитель первым делом должен рассмотреть полученный участок как «собственный объект права». Именно поэтому большевики одним из первых декретов после октябрьского переворота выпустили “Декрет о земле” – им важно было отобрать частную собственность у предыдущих хозяев.

Первая и Вторая мировые войны показывают нам множество конфликтов и споров вокруг целых областей, регионов и островов. Правитель устанавливает свой закон и право распоряжаться территорией, определяет права и обязанности других жителей этой территории по отношению к земельным участкам и объектам недвижимости. В законе перечисляются возможности для жителей распоряжаться землёй, право на строительство и владение объектами недвижимости. Указы, распоряжения и законы регулируют правовые отношения при владении земельным наделом.

Однако здесь есть нюанс: если не дать возможность жителям территории распоряжаться в определённом порядке недвижимым имуществом и отобрать у них это имущество, люди просто уедут на другую территорию. Хотя история знает немало примеров силового удержания граждан государством (например, Восточная Германия или Северная Корея).

Представим, что кто-то захватил землю с целью построения на ней нового государства. Этому кому-то нужно как можно быстрее доказать своё преимущественное право распоряжаться землёй, обеспечить охрану границ территории, урегулировать отношения с жителями территории, доказав им “волевым” способом, что именно он теперь будет определять, кто и что может делать на этой территории.

Земля интересна как источник питания и ресурсов, поэтому как можно скорее правитель должен дать возможность жителям обеспечить себя и его питанием, а по возможности и другими ресурсами: источниками воды, ископаемых, топлива и материала для строительства. А дальше регулируется следующий вопрос: кто и что может строить на земельном участке и как можно в дальнейшем распоряжаться постройкой на этой земле?

Правительство должно понимать, что на конкретной территории человека удерживает “традиционный уклад оседлой жизни”: дом (возможность строить), обработанная земля для питания и выращивания животных, добыча полезных ископаемых для переработки, возможность распоряжения природой (рубка леса, выход к воде). Если человек получает возможность по своему усмотрению изменять внешний вид земельного участка, он “привязывается” к земле.

Простейшей формой выделения участка всегда была аренда или рента. Рента земель и сбор налога с использования земли – самая элементарная форма получения дохода правительством от захваченной территории. Правительство определяет порядок и форму взимания земельной ренты. Другая форма заработка правительством – продажа части земель лицам, желающим эту землю получить в собственность, с последующим сбором налога на собственность.

Внимание, очень важный момент! Большинство людей полагает, что покупает землю и недвижимость по законам государства. Но, исходя из понимания термина “государство”, недвижимость покупается по закону действующего в настоящий момент правительства территории, которая именует себя государством.

Чем нестабильнее власть правителя, тем больше инвестиционных рисков несёт в себе покупка недвижимости по законам этого правителя. Когда меняется власть – зачастую меняются и “правила игры”. Поэтому, чтобы оценить риски покупки недвижимости в определённой стране, необходимо ознакомиться с историей этой страны и определить, насколько стабилен нынешний политический строй.

Глава 4. Государство как девелопер и город как инвестиционный проект

Грамотное правительство создает все условия для роста стоимости недвижимости. Растёт стоимость – растёт налогооблагаемая база. Стимулируя спрос на недвижимость, вы увеличиваете её стоимость и доходы правительства. Такие примеры наглядно демонстрирует ряд стран: Кипр, Латвия, Черногория, Хорватия.

Новоиспеченные правители новых, по сути дела, территорий, входивших ранее в состав других государств, пытаются извлечь прибыль из собственных ресурсов. Во многих странах стимулировать покупку недвижимости начали за счёт вида на жительство в Евросоюзе. ВНЖ не подразумевает автоматического получения гражданства. Более того, это не подразумевает ни стабильности этих новообразованных территорий, ни стабильности их правительств. Многие страны сегодня приводят законодательную базу в соответствие с нормами других членов Евросоюза: Германии, Франции и Италии. Но никого это не должно вводить в заблуждение: государство, история которого насчитывает 20 лет, не даёт гарантий на счастливое будущее.

Сейчас и в России правительство, заинтересованное в реализации нацпроекта по строительству жилья, планирует пойти на такой шаг и стимулировать покупку жилья через гарантию получения Гражданства РФ.

Любое правительство должно заставить свои земли работать. Стимулирование развития земельных территорий и строительство финансово ёмких проектов – отличный источник дохода. Сейчас мы не будем говорить про ключевые для государства земельные участки: источники энергоресурсов и ископаемых, курортные зоны, сельскохозяйственные угодья. Для развития большинства территорий необходимо создать выгодные условия для жизни: стабильность проживания, доступность транспорта, дороги и коммуникации.

В Древние времена отдельное внимание правители уделяли системе ирригации, что объяснялось увеличением количества сельскохозяйственных земель. В настоящий момент правительство Российской Федерации ужаснейшим образом управляет земельными ресурсами – борьба идёт только за уже популярные территории, а долгосрочной программы развития других территорий нет.

Глава 5. Мегаполис как девелоперский проект

Любое муниципальное образование можно рассматривать как определённый бизнес-проект. Примеров, когда города возникали вокруг основного бизнеса, который вели в этом месте “отцы-основатели”, в истории немало.

Скажем, Лас-Вегас вырос вокруг игорных заведений, а многие города в России образовались как “города-сателлиты” вокруг предприятий.


Город, который вырос как бизнес-проект вокруг казино (Фото из фотобанка canva.com)


В древности города вырастали вокруг портов и транспортных узлов. Сегодня город можно рассматривать как бизнес-проект. Строительство многих известных городов ведётся не стихийно, а спланировано.