Темная тема
Рейтинг 0,0 / 5.0 (Голосов: 0)
Бетонное казино

Бетонное казино

Аннотация к книге Бетонное казино - Сергей Смирнов

Бетонное казино - Описание и краткое содержание к книге
Идея книги состоит в том, чтобы продемонстрировать читателю, насколько иррационально он подходит к вопросу приобретения или продажи недвижимости. Название самой книги – ироничная игра слов. Цель – показать, что многие «инвесторы в недвижимость» путают везение с реальным практическим опытом. На рынке недвижимости – как в казино: потерявших деньги всегда много больше, чем счастливчиков.

Бетонное казино - Страница 5

Само по себе городское образование – это:

– источник дохода от продажи земельных участков под застройку;

– продажа доступа к коммуникациям и последующий сбор абонентской платы;

– обслуживание и сервис домохозяйств;

– сбор налогов.

Городское пространство, привлекающее большое количество людей, по своей сути становится доходным бизнесом и источником доходов для муниципалитетов и государства.

Процесс урбанизации пугает многих. Концентрация людей на малых площадях, как мы наблюдаем сейчас, во второй декаде 2020 года, приводит к вспышке заболеваний. По мнению многих социологов, в ближайшее время может начаться обратный процесс – деурбанизация, и вспышка эпидемий этому поспособствует.

Деурбанизация может положительно сказаться на развитии инфраструктуры в России. А рост инфраструктуры приведёт к спаду спроса на недвижимость в мегаполисах и снижению цены, но одновременно – к росту спроса на земельные участки вокруг городов и населённых пунктов.

Глава 6. Что определяет цену, стоимость и ценность недвижимости?

Теперь давайте выясним, что же влияет на цену, стоимость и ценность недвижимости. Этим тонким и важным для рынка недвижимости понятиям, существенно влияющим на понимание предмета, необходимо дать определения.

Цена – это сумма денежных средств, которая была передана покупателем продавцу. Цена прописывается в договоре купли-продажи.

Стоимость – это денежное выражение трудозатрат на производство товара и себестоимость расходов.

Ценность – это потребительская оценка товара покупателем.

Цена недвижимости определяется рыночным способом. Существует такое выражение – “покупатель голосует за цену деньгами”. Цена недвижимости в прошлом не гарантирует получения её в будущем. По сути, она определяется рынком в моменте.

Стоимость товара под названием “недвижимость” определяется чуть сложнее. Например, вы приобрели квартиру в новостройке за условный 1.000.000 рублей. Для покупки вы использовали ипотеку в размере 500.000 рублей. В результате затрат на страхование и на выплаты процентов банку вы потратили ещё 300.000 рублей. В квартире был сделан ремонт за 300.000 рублей. Таким образом, стоимость недвижимости составляет для вас 1.600.000 рублей. Вопрос: можете ли вы получить цену больше, чем 1.600.000 рублей?

Вот тут вступает в игру третье понятие – ценность. Если покупатель видит ваш объект, выставленный в рекламу за 2.000.000 рублей, но считает, что ценность этого товара для него выше хотя бы на 1 рубль, чем заявлено в цене, то он выкупит вашу недвижимость. Если же вы увидите, что ценность товара не покрывается для вас ценой в 2.000.000 рублей, вы не продадите товар покупателю.


Ценность – это картинка, которую видит каждый по-своему (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)


Ценность – понятие субъективное и манипулятивное. Чаще всего, общество обсуждает не цены на недвижимость, не стоимость недвижимости, а понятие ценности. Любые попытки собственников объяснить цену на свой объект через призму ценности проваливаются в глазах покупателя. Чуть позже, в других главах этой книги, описывающих примеры переговоров по цене, мы ещё вернёмся к этому вопросу.

Стоимость недвижимости тоже может не возвращаться ценой. Чаще всего с такой проблемой сталкиваются собственники частных домов, которые пытаются объяснить цену на недвижимость через стоимость затрат труда и расходов на материалы, покупку земельного участка и подвод коммуникаций.

Глава 7. Оценка недвижимости: в чём заблуждается большинство?

Начну эту главу со старого еврейского анекдота.

– Изя, скажи, а сколько будет дважды два?

– А мы покупаем или продаём?

По сути, этот анекдот и раскрывает все наши заблуждения об оценке недвижимости.

Что мы подразумеваем, когда говорим о ней? Определение цены, стоимости или ценности? Для какой цели мы делаем оценку? Можем ли мы ей манипулировать? И какую роль играют в оценке описанные выше характеристики?